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楼宇自控系统运行维护是一项重要的工作，本文的运行维护准则比较全，文字比较多，建议收藏。
2、上位机软件培训（查询历史记录、报表打印、设定值修改，设备开关、时间表设定等等）。
规范合理的故障处理流程是排除当前故障，避免今后故障，或更快处理今后故障的保障。
作为超高层建筑的XX广场其供水系统是靠分布在不同楼层的供水设施及水箱逐级提升来完成供水任务，其空调系统也是按不同的楼层分区进行供应冷冻水来达到空调的目的，这些供水设施、水箱及空调系统冷冻水系统，均分布在大厦的不同楼层，一旦发生水箱漏水及冷冻水管软连接爆裂，在无人值守的设备房将会泛滥成灾，如果漏水量过大，一旦排放不及，将会殃及下层用户，根据几次爆管的教训，建议最好在高层搂宇的水泵房、空调冷冻水系统周边设施装设漏水探测系统。
超高层搂宇一般均设置有庞大的复杂的BA控制系统，安保控制系统以及消防报警系统，这些系统的电源一般均由大厦的UPS电源来保障供应，因此UPS电源的可靠性及稳定性是关系到大厦能否安全运行的关键，因此必须对UPS的工作状态进行严密的监视，特别是UPS电源的前端输入电源，除了在技术手段上要采用多路供电以外，必须装设电压传感器来检测前端输入的情况，因为有时候维修人员在季度、年度线路检修时，可能都会导致该前端供电线路较长时间的停电，当维修人员疏忽或电源切换装置发生故障时，等到中央控制室人员发现停电时，这时的UPS电源已经耗尽电池，直接影响UPS电池寿命及系统的正常工作。
某些变压器或高压环网柜参数监测点（例如变压器温度），因为安装位置距离高压侧较近，一旦变压器或高压环网柜由于自身质量问题或其他原因引起的短路或相间击穿，强大的电压将沿着BA系统传感器进入DDC，并沿着DDC与DDC之间的工作电源损毁沿途多个DDC，因此选择这些涉及到变压器或高压环网柜参数监测点的，应慎之又慎，如果配电系统已有完善的检测及报警设施，这些监测点最好不接，除非你能保证相关的线路有足够的抗浪涌的能力。
在对消防系统的检测中，除了对各种消防设备的状态进行检测外，对系统管网的压力检测至关重要，管网压力过低会大大影响系统的消防功能，压力太高又会对管网造成爆管的危险，最好在各消防区域管网的最有利点和最不利点进行监控，并根据区域管网的具体高度设定有利点和不利点的正常压力范围，能在压力过高或过低时及时发出报警，并可通过最有利点和最不利点的压力以及管网高度测出管网中的减压阀是否正常工作。这样为消防系统的安全、稳定提供了有利的保障。
在新风机过滤网压差检测时，如果从经济角度考虑，可采用微压差开关代替连续输出的微压差传感器对新风过滤网两侧的压差进行监视，因为微压差开关同样可以实现微压差传感器的压差报警功能，但微压差开关比微压差传感器价格要便宜得多，并且比微压差传感器可靠耐用。在此情况下采用压差开关会比使用微压差传感器更加经济实惠。
一般系统对新风机检测，会考虑到电机过热保护报警和过滤网压差报警，往往会忽略电机和风扇之间传送带的检测，当传送带脱落或过松时，可通过压差开关或压差传感器对风管内和管外的压差检测，判定传送带是否脱落或太松打滑，这在新风机系统监控中是非常必要的。
由于超高层建筑的配电设施一般均分布在大厦不同设备层，的配电设施分布情况也是如此，而且即使位于同一设备层，也分布多个独立的设备房中，对于这些负荷开关的运行情况远非人力所能监控得了的，为了保证及时了解重要负荷的供电情况，最好对这些负荷开关进行实时监控并设置相应的报警信号。
作为工程的总包商一般都会鼓励开发商将大厦各个控制系统集成起来，使它们工作在同一个工作平台上，但是在系统的实际运行中，许多美好的设想、方案和现实之间往往存在着巨大的差距，这一方面是技术本身原因，包括工程商对技术的掌握程度以及各个控制系统通讯接口及协议的兼容性，另一方面是中央控制室日常管理人员的技术素质，由于受中央控制室值班人员技术素质的局限性，往往无法深入透彻了解所有控制系统，真正操控各个子系统日常工作的还是各个独立相关子系统的专业人员，这样一来系统的集成性往往会成为摆设。
楼宇自控系统是借助智能操作来代替人工操作的一种系统。在运行中，可能会出现画面不稳定，数据显示突变等现象。本楼宇自控系统采用美国施奈德开放式Andover系统（参考），系统本身的稳定性已达工业标准，远远高于现场仪表、接线、变送器等。因此问题的出现主要是因为现场仪表或变送器等受到干扰或配电、工艺等方面出现故障时产生的。本节主要讲述现场设备的维护。
DDC控制器是现场设备与上位管理机之间的枢纽，起着举足轻重的作用，现场设备的维护须从控制柜入手，首先要了解控制柜分布及各控制器所控设备。其分布及控制设备详见BAS竣工图。了解DDC控制柜内器件及接线对维护至关重要，
1--接线端子：用来连接现场设备与控制器的接线。接线端子接线为去现场设备接线和去控制器接线。这是检测现场设备信号的着手处，如果发现上位机画面某信号显示不正常可在此处检测其信号是正常。DI点可通过现场设备的开与关，在此处检测过来的是信号是否为短路与断路，如开对应短路，关对应断路，则信号正常；DO点可通过上位发送开关信号，在此处检测发出的信号是否为短路与断路，如开对应短路，关对应断路，则信号正常；AI点在此处可检测现场过来的信号是否为0-10V直流电压或电阻值为1K欧姆左右（只有温度信号是电阻值），若在此范围内，均属正常；AO点可通过上位画面发出指令，在此处检测是否有0-10V的直流电压。
3-- 继电器：协助DO点完成启停控制，有与强电隔离作用。当DO模块发出开的指令，使继电器线包得电，通过触点控制现场设备的起停。用上位控制DO点输出，相应继电器应吸合并发出“啪”的声音。如果没有反应，应先检查DO点是否输出电压，如果输出正常，则应检查继电器是否损坏。
4—电源：为控制器、继电器、现场传感器、执行器供电，具体供电方式可参看BAS竣工图。
本系统现场执行器主要为风阀执行器和水阀执行器。水阀执行器使用24V（空调机为220V）交流电源供电，控制信号为10V直流电源。正常情况下，当控制信号从0V变到10V时，阀的开度也应该从0%变到100%。如果系统运行时，执行器不动作，则应首先检查是否有24V交流电源，如果没有，到柜子里相应位置检查，模块是否送出命令或者保险丝是否烧断。若无以上问题，检查线路是否正常。如果执行器动作，但动作方向相反，应调节执行器上的正反向旋钮，使其旋到另一方向。如果此时执行器动作方向仍无改变，则应检查是否有控制信号送出。到柜子里用万用表实际测量，如果实际测不到，可能通道损坏。如果模块正常，可能是线路问题，检查线路。
风阀执行器使用24V交流电源，控制信号10V直流。检验方式同水阀执行器。
AI点本系统涉及的AI点包括：温度、湿度、二氧化碳、一氧化碳、新风流量等。
温度检测。当某一温度偏离正常情况下如：-46℃或121℃时则表示此温度处于故障状态。传感器使用的是10KT的热敏电阻。正常阻值小于500Ω，发生故障时，在对应的DDC控制的接线端子上测量其阻值是否在正常范围内，若为负数则表示现场短路；为无穷大则表示现场开路，检查端子至传感器的线，即可恢复正常。
湿度检测。当某一湿度与其它湿度值出现较大偏差，或长期为88%左右，则表示此湿度处于故障状态。湿度传感器的反馈信号为0-10VDC电压，通过在对应端子处电压的测量，可判断线路或湿度传感器是否正常，针对维护，即可恢复正常。
AO点：本系统的AO点主要包括阀位控制。水阀控制输出指令均为0-10V电压。当阀位开度与上位人机界面的显示有较大出入时，可通过在端子上测量电压，看上位界面设置为50%时，电压是否为5V，顺线检测执行器端电压是否一致。如果端子电压与执行器端电压不一致，检查线路并更换。
DI点：本系统DI点主要包括各种状态、手/自动、及故障点。DI点为无源触点，当受控设备处于闭合状态时，如果正常情况下，状态点不能返回，则应该用万用表测量二次回路控制柜对应端子是否闭合，如果端子未闭合，则为二次回路控制柜问题，由相关方调整。
DO点：本系统DO点主要是对设备的控制。发出控制指令会使相应的继电器吸合，使受控端线路闭合。用上位发出控制指令，是否有继电器吸合声，若无，则检查受控设备端线.如何检查网络控制器离线
当操作站电脑显示某台网络控制器离线（Offline）时，可按以下方法检查：
1) 检查中控室至网络控制器之间的连线) 检查网络控制器的电源是否正常。
3) 检查网络控制器E的灯关闪烁是否有红灯，及通讯等闪烁是否在交替闪烁。
1) 检查网络控制器至DDC之间的连线) 检查DDC是否供电正常，是否保险丝烧了（控制器的电源保险丝及控制器的保险丝，DDC的保险丝须打开面板才能见到）。
本工程所用温度传感器为柏斯顿厂家（参考）提供的BD-10KT系列传感器，为RTD电阻式的。其返回的电阻值与温度的对应表可在所附的产品说明书中查到。当在操作站电脑上发现有现场温度值不正常时，则可按照下列方式检查：
A.在现场控制箱中找到相应端子，将返回信号线除下并测量其电阻值，检查相应的温度值是否正确；如正确，则见（B）项，如不正确，则见（C）项。
B.按照控制箱图纸的接线检查有关接线是否有问题，如查不出问题，则可能控制器出现问题，请与我司联系。
C.在现场的温度传感器的安装位置检查有关温度探头返回电阻值是否正确，如仍有问题，则此传感器有问题，需更换；如返回的电阻值是正确的，则是温度传感器至控制箱的接线有问题，请找有关人员解决。
本工程所用有CO2浓度传感器为LTM8733产品，为0-10V电压式的。其返回的电压值与CO2浓度的对应为0-2000PPM。当在操作站电脑上发现有现场CO2浓度值不正常时，则可按照下列方式检查：
A. 在现场控制箱中找到相应端子，将返回信号线除下并测量其电压值，检查相应的CO2浓度值是否正确；如正确，则见（B）项，如不正确，则见（C）项。
B. 按照控制箱图纸的接线检查有关接线是否有问题，如查不出问题，则可能控制器出现问题，请与XX联系。
C. 在现场的CO2浓度传感器的安装位置检查有关温度探头返回电压值是否正确，如仍有问题，则此传感器有问题，需更换；如返回的电压值是正确的，则是CO2浓度传感器至控制箱的接线有问题，请找有关人员解决。
本工程所用有温湿度传感器为柏斯顿厂家（参考）提供的BD-10KT系列产品，其中温度为RTD电阻式的。其返回的电阻值与温度的对应表可在所附的产品说明书中查到。当在操作站电脑上发现有现场温度值不正常时，则可参照上面3方式检查。其中湿度为0-10V电压式的。其返回的电压值与湿度的对应为0-100%。当在操作站电脑上发现有现场湿度值不正常时，则可按照上面4方式检查。
本工程所用的风阀执行器采用*（参考）的产品，它采用24VAC电源对调节阀进行驱动，0-10VDC返回电压信号显示阀门的开度。接线方式可在所附的产品说明书中查到。
A)在现场切断相应控制箱的电源，然后打开相应的阀门驱动器外壳，手动转动驱动器上的齿轮，检看阀门是否淤塞。
C)检查控制器的输出电压是否正常，如不正常，则可能是控制器出现问题。请与我司联系。
D)如以上三项均正常，则可能是驱动器有问题，请与相应厂商联系便于更换另一个新的驱动器。
C)如B项不正常，则可能是传感器有问题，请与相应厂商联系便于更换另一个新的驱动器。
液位开关为一个开关量信号，接至液位开关的信号线共有二条。当发现现场的信号与实际状态不符时，可按照下列方式检查：
1定期清理系统控制柜，粉尘长期滞留可能会导致系统硬件设备内部的短路或断路，引起设备故障。
3无论设备是否通电，非经授权者都不得插拔系统部件，不得对系统通讯电缆和电源电缆等乱拔乱动。在系统通电时，严禁随意移动机器。
4严禁在电脑主机上做任何与工作无关的事情，禁止外界的电脑软盘进入本控制系统，禁止在电脑上玩游戏，以免感染计算机病毒。
1 在各种问题出现时，您首先要做的是把一切系统回路控制切换到手动，然后再进行其它问题的处理。
2 在控制柜内出现烟雾或有特殊气味（比如糊味）散出时，若来自控制器请快速关断控制器电源，然后再着手问题的检查和解决。
1、中央软件在调试完成后，要做系统要记得做备份，出现重大问题可以直接进行还原；
9、网络控制器、控制电脑故障应于4小时内修复；现场控制器、扩展模块故障应于8小时内修复；中间继电器故障应于2小时内修复。
1.目的：楼宇设备自动控制系统，以下简称BMS（BA），需要定期实施维修、保养和检测作业，否则，该系统不仅可能出现故障而使得包括暖通空调、给排水、污水处理、照明、电梯、自动扶手电梯、景观灯光及喷水池、太阳能收集及变送、雨水收集等系统装置处于失控状态，而且可能令这些设备系统处于损坏的风险之中。
2.要求：BMS定期维修、保养和检测作业如同其它设备系统装置一样，需要符合工况实际的编制年度、季度以及月度计划，需要编制符合所辖设备系统装置的维修、保养和检测方案（规程），需要落实维修、保养和检测所必要的仪器、仪表和工具，需要配备符合上述方案（规程）和计划的员工团队。
1.4 BMS的维修：维修网络（线缆）、维修（更换）变送器、维修执行机构、维修（更换）传感器。
乙方根据客户的实际需求，对本项目中由乙方所提供的安全管理系统平台提供维护服务，乙方将定期和客户进行联系，向用户了解系统平台和软件系统的运行情况，对用户的问题和要求提供技术支持，提供预防性的维护。乙方将为已签订维修合同的用户准备必要的配件，以便能以最快的速度解决硬件问题。
乙方的技术专家赴客户现场服务会填写《工程及客户服务报告》，记载问题的解决情况和客户的满意程度，并由该技术专家和客户代表签字。
乙方承诺在接到用户报告系统故障的电线小时内）安排专业技术人员为用户分析故障，提供解决问题的途径。
在维护合同期内，根据客户的要求，在工作时间安排一人在总控台进行值守，对系统软件运行情况进行监视，检查系统运行情况。对于客户方操作人员的基本问题进行回答，并协助客户处理系统简单故障。
备品备件的有偿优惠提供：根据自动监测系统的配置组成，对重要的、关键的、常用的设备，设立备件库，以备紧急情况发生时，能及时有偿提供备件予以替换使用。
乙方指派的客户代表工程师将专职于系统运作和技术服务，安排定期走访用户及检查各端接部件、并保证用户能够在规定的服务及响应时间内得到相应的技术支持服务。
乙方每月指派专门技术工程师到用户系统现场服务，主要工作包括：对指定的产品做定期的维护保养，包括布线性能诊断，检测系统设备性能，对有潜在问题或已损设备的更换，提出系统优化解决方案，并进行详细的工作记录，以做到系统信息及检修记录文件化。每年进行两次用户系统运行状况的总结与回顾，内容可根据双方的协商而决定，主要是为帮助用户解决在使用过程中遇到的硬件故障及性能问题，提供相应的解决方案，寻求系统的最佳配置，避免问题的再次出现。
协助用户制定软/硬件及软件系统的扩充/升级计划，提供对用户系统与软件应用方面的改进建议及方案。
协助用户建立系统管理计划包括建立系统重要配置文档档案、系统安全管理计划、数据备份/恢复管理计划、操作及维护管理计划，以保证用户日常管理和维护工作的正常进行。
现场硬件系统支持服务我工程师将提供现场硬件部件测试及相关故障排除，并及时与厂家联系，将损坏器件更换，保障系统联系正常运行，使系统故障停顿时间不超过24小时。
经乙方授权的用户方人员可将故障保修或技术咨询服务请求通过乙方技术支持响应中心的热线电话，或以传真和电子邮件的形式报告给支持工程师。非工作时间内，乙方保证用户可电话联系到指定的客户代表工程师回复服务请求。
乙方工程师将帮助用户解决在系统运行中出现的故障及性能问题，解决问题包括故障隔离、硬件检测、系统网络及网络软件诊断和调试，同时帮助排除通讯线路方面的干扰。为了尽快解决问题，乙方将尽可能地帮助用户联络有关的硬件厂商，以得到有关的技术资料及支持。
乙方工程师将在现场负责检查机房的电源、网络布线，提出合理化建议，以保证系统能在一个比较好的环境下正常运行。
每一个月根据协商日期，乙方指派专门的服务人员对系统依照服务方案进行维护，并提交服务报告。
Insigh服务器1. 检查主机操作系统Windows XP安装情况，是否运行正常；计算机硬件是否有故障。
3. 检查主机与网络交换机、网关设备、BLN、系统外部设备、通讯接口之间的连接，通讯是否正常，确认系统内设备无故障；
4. 检查数据库文件是否齐全，清理数据库冗余文件，对系统进行必要的优化；
6. 根据系统报告和通讯状况列出DDC通讯故障清单；7. 根据系统报告以及图形上反映出的FAILED点和报警点等状况，列出点故障检查清单；
8. 根据系统报告设备运行状况和客户反映意见，列出监控设备故障检查清单；
1. 检查通讯接口、视频采集卡、同轴电缆、显示屏等连接线. 检查网关程序是否配置和运行正常。
3. 在画面上发送指令，切换监控摄像枪的号码，在监控屏幕上检查信号源是否正确。
1. 检查通讯接口、连接线、适配器是否连接和运行正常，检查电源和信号指示灯是否正确；
1. 检查通讯接口、连接线、适配器是否连接和运行正常，检查电源和信号指示灯是否正确；
1. 检查通讯接口、连接线、适配器是否连接和运行正常，检查电源和信号指示灯是否正确；
1. 检查通讯接口、连接线、适配器是否连接和运行正常，检查电源和信号指示灯是否正确；
每季度安排一次系统详细检测，时间与甲方协商确定，对于每季度详细检测，重在排除隐藏的问题，根据现有系统的流程的实际的工作情况，提出合理化建议，对于存在隐患的设备，提前向甲方报告。并于每次检测完毕后，提交相交检测报告给甲方存档。
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