曾任日本ACE 制作所工程师、中国台湾自动化协会副秘书长、中国台湾胜茂物流公司总经理、日商Frontiers 株式会社社长与台湾冷链协会秘书长。陈总30 多年来担负着海峡两岸与日本合作交流的桥梁，于20 世纪90 年代将日本物流引入中国台湾地区并广泛推广，21 世纪初期怀着对产业的热爱之心，回到中国大陆地区，作为连接两岸与日本物流界的重要桥梁，他致力于推动中国大陆、台湾地区与日本企业之间的深度合作。

　　顾问项目：江西鹰潭与昆山千灯现代物流园区规划、德邦物流、世邦国际物流、台骅控股、震旦行、大成长城、永联物流开发、盒马…

　　陈巨星，亚洲物流与供应链领域的鼻祖级产业专家，自20世纪90年代以来活跃于日本及中国两岸物流界，为推动中国大陆与台湾地区物流行业的前沿发展作出了卓越贡献，在宅配、冷链物流、新零售等创新商业模式及物流智能自动化领域，展现了深厚的专业素养和前瞻性视野。

　　在仓储自动化、生鲜冷链和宅配等领域，陈巨星积累了丰富的从业与顾问经验，对行业发展有着独到的见解。30多年来他长期担任亚太地区知名物流杂志的总编辑长，并发表了千余篇原创文章及多部产业著作，深刻影响了亚洲物流行业的动态与发展方向。凭借敏锐的洞察力和卓越的专业精神，陈巨星开创了亚洲物流供应链发展的新篇章，成为行业变革的引领者。

　　电商市场依旧保持持续增长的强劲态势，在此背景下，传统零售企业向全渠道零售转型。为了在激烈的市场竞争中脱颖而出并赢得市场份额，构建更为绵密、高效的物流网络已成为企业的关键竞争力所在。这一趋势促使资本热钱逐步向物流地产领域转移，其中，国际资本与日本资本表现尤为活跃。本文通过对2024财年（即2023年4月至2024年3月期间）日本仓库及物流设施的发展状况与变化进行统计分析，旨在帮助读者深入了解日本物流地产的发展趋势与演进路径，希望以此为中国相关产业发展提供借鉴价值。

　　随着科技发展，生活方式、经济活动以及工作、购物与沟通模式均在迅速更迭，社会正以前所未有的速度变迁，在这一进程中，物流所扮演的角色愈发关键。如今，网上购物已成为大众习以为常的消费方式，而将网购商品从分拣到配送至千家万户，背后仰赖的是极为复杂的物流运作体系。这一体系需凭借先进的物流设施，才能高效、快速地处理数以万计的货品。

　　与此同时，各类信息通过网络飞速传播，为人们便捷的生活以及活跃的经济活动提供支撑，而数据中心则是实现这一信息交互的核心载体。此外，再生能源对于达成未来的可持续发展目标至关重要，其在能源结构中的地位日益凸显。日本各物流地产开发商着眼于未来，最大限度地发挥各事业间的协同效应。他们积极融入突破传统观念束缚的全新创意，打造新时代不可或缺的“新一代社会基础设施”。

　　2024年度日本物流地产市场，部分地区仓库总供应量已超过需求总量，主要是过去超低利率时代规划的项目，导致新仓库供应持续在高位，整体呈现衰退现象，特别是传统仓库。由于客户对供应链重组的需求不断扩大，以及电子商务的持续发展，在此背景下，对现代化物流设施的需求，继续保持在较高水平。

　　此外，为应对客户劳动力短缺和由此产生的物流作业自动化，增加搬迁至大型物流设施的需求，加上制造业回归日本和托运人储存的库存量增加。在这种供需环境下，日本2024年度的物流设施完工建筑面积约1,184万㎡，较前一年减少7.6%。首都圈（东京周边）到2024年6月止的空置率9.7%（建筑一年以上的物件约4.9%），2024年的供给量约194万㎡，2025年的供给量约177万㎡；近畿圈（大阪周边）到2024年6月止的空置率3.7%（建筑一年以上的物件约0.9%），2024年的供给量约68万㎡；2025年的供给量约131万㎡。

　　在仓库租金方面，关东周边仓库租金约为73.25元/平方米/月（单位：人民币，下同），平均租金增加率约为5.2%；关西周边仓库租金约为64.81元/平方米/月，平均租金增加率约为1.7%。

　　开发商认为，物流设施空置率的增加，明显偏向于新供应的物业，包括投资公司拥有的资产在内，而稳定运营的物业经营状况继续保持坚挺。虽然有必要适当监控租赁市场的供需环境，但由于日本物流业的转型以及电商消费的扩大和渗透，导致对物流设施的需求增加是结构性的，在建筑成本飙升的背景下，预估新仓库的供应水平将会下降。

　　其中主要外资系物流地产开发商，PROLOGIS于1999年开始在日本发展物流地产项目，到2024年5月止，在日本全国开发了116个物业设施，合计面积792万㎡。GLP于2009年设立并开始在日本发展物流地产项目，到2024年5月止，在日本全国开发了170个物业设施，合计面积1,100万㎡。

　　外资资本与各大商社等新投资者，纷纷跨入日本物流地产开发。由于严重人力不足的背景下，仓库作业的省人化、自动化需求增加，物流地产商结合相关企业对入驻者提供自动化系统设备成为趋势，物流自动化系统设备成为物流地产商的资产，与仓库一起租赁给承租客户，物流作业转由第三方物流服务公司承包，承租客户不再背负沉重的系统设备投资，由资产的折旧摊提费用转为租赁成本费用的支出，将分工更细化，专注本业营运，将物流业务转交给更专业的物流服务商，最大的赢家为佐川急便、YAMATO、日本邮政、SBS物流、丸和运输、山九、邮船、日通等第三方物流服务公司。

　　日本GLP、日本PROLOGIS、ESR、GOOD-MAN日本、LaSalle LOGIPORT等表示，近几年将继续投资千亿日元新建大型物流设施；日本本土的日本JR铁道公司，开发了东京铁路货运集散站内的公共型物流综合设施，还将继续投入其他铁路货运集散站新物流设施；日本水产、SENKO、日本冷藏、Maruha Nichiro与横滨冷藏等企业，也在各城市周边地区与港口投入新冷链设施。

　　多数企业共享的公共型物流设施与单一客户使用的客制化物流设施持续增加，其中40%以上为电商客户新增需求。由于电商渠道的崛起，导致实体门店需求的降低，租金下跌，直接影响租金收入减少，相反的物流地产并没有受到影响，反而租金还要上调，强大的物流设施需求，吸引资本涌入，集中投入收益更为稳定的物流基础设施。

　　由于生活方式的改变，单身家庭和老年人的增加，对家庭用冷冻食品的需求增加。家用冷冻食品从2013~2022年增长了42.4%，各大零售渠道大幅增加冷链食品的销售面积，导致冷链物流需求的增加。提供环保型冷冻冷藏多租户物流设施，在冷冻冷藏食品市场不断扩大的同时，冷冻冷藏仓库面临着初期投资高、设施老化、环境影响大、缺乏BCP合规性等问题，仓库的增长率一直低于冷冻食品市场。

　　鉴于这种情况，物流地产开发商充分利用通过开发大规模常温先进物流设施而积累的专业知识，进入冷链仓库市场，随着新冷链设施的开工建设，市场开始提供“冷冻冷藏多租户物流设施”。除了减少对环境的影响外，还考虑到BCP实施了以下举措。

　　·通过使用天然制冷剂进行设计实现低碳排放（从氟利昂制冷剂转换为替代制冷剂，冷却设施的耗电量减少约16%,每年约103万度电）。

　　·水箱、隔间、通过提高冷却设备的体积来防止洪水和液化，并确保业务连续性（BCP）。

　　资本公司挟着庞大的资本能力与年轻的人力资源，利用尖端技术的物流设施开发和解决方案，不断创造新的价值，为客户和社会的发展作出贡献。相较于传统的仓库企业，仅提供仓库租赁，在租赁式物流设施尚未普及的时代，现代物流地产开发商便不断追求多功能的设施、优先考虑抗震构造等BCP的设计、设置通勤巴士和托儿所、通过丰富便利设施改善工作环境等，从安全性、安心性、舒适性等各个角度更新物流设施的建设。现在，还提供运用IT技术以及机器人等自动化、省力化措施的物流解决方案，从软件和硬件两个方面为物流提供支援。

　　日本GLP积极推动“ALFALINK”品牌的大规模开发，该品牌融入了前所未有的“向当地社区开放”的物流设施概念，作为社区中心，已创造出前所未有的价值并丰富当地人民日常生活的设施。现代化物流设施正在以“创造创意链的物流平台”为理念，成为提高效率和优化物流设施的新业务创造中心。如今，企业比以往任何时候都更被要求，从长远角度开展经营，包括更多地考虑环境并与当地社区共存。

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