关于《荆门主城区集体土地上房屋征收补偿标准（征求意见稿）》公开征求意见的通告

　　为贯彻落实《省人民政府关于公布实施湖北省征地区片综合地价标准的通知》（鄂政发〔2019〕22号）文件精神，进一步规范我市集体土地上房屋拆迁补偿活动，保障被拆迁人的合法权益，维护社会公平公正，营造和谐稳定的社会发展环境，根据相关法律、法规的规定，荆门市自然资源和规划局起草了《荆门主城区集体土地上房屋征收补偿标准（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见。欢迎社会各界人士通过信函、发送邮件等方式提出修改意见和建议。

　　通讯地址：荆门市漳河新区双喜大道21号荆门市自然资源和规划局403室（耕地保护科）

　　为规范集体土地上房屋征收与拆迁补偿安置工作，维护被征地农村集体经济组织、被征收人等权利人的合法权益，保障各项建设顺利进行，现就荆门主城区范围内集体土地上房屋征收中有关补偿安置标准提出如下指导意见。

　　一、征收集体土地上房屋及其他地上附属物，应当根据不同情况，按照规定给予集体经济组织和被征收人以下补偿：

　　被征收房屋价值补偿，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择实物安置。在尊重被征收人自主选择补偿方式的前提下，鼓励被征收人选择货币化安置。

　　（一）实行货币补偿的，被征房屋的补偿费用，由被征收房屋价值和房屋装饰装修补偿费构成。

　　1、被征收房屋的补偿总额由征收人按照本文件的规定与被征收人协商商定；协商不成的，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照有关规定评估其价值。经市、区政府（管委会）批准，实行货币补偿且在国有土地上购房的被安置对象，原住宅面积小于或等于规定还房面积的部分，补偿金额可按同一区域国有土地上房屋补偿标准评估确定。同一征收项目内，既有集体土地又有国有土地的，若国有土地上房屋征收补偿实行房票安置的，集体土地上房屋征收补偿可参照执行。

　　2、被征收房屋装饰装修价值的补偿，由征收人与被征收人协商确定；协商不成的，可以委托具有相应资质的评估机构评估确定。

　　3、房地产价格评估机构由征收人与被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。

　　4、对选择按照本文件规定标准实行货币化补偿的被征收人，在规定时限内签订协议并按时搬迁的，可按不高于被征收房屋评估价格20%的比例给予奖励。

　　（二）被征收人选择实物安置的，可采取按被征收房屋面积比例安置、被征收房屋按照重置成本法评估补偿还建房屋回购安置、被征收房屋按照重置成本法评估补偿还建房屋无偿安置等方式，具体安置办法由各地根据实际情况选定。

　　1、采取按被征收房屋面积比例安置的，被征收房屋面积与用于安置的房屋面积原则上砖混结构房屋按1:1、砖木结构按1:0.8比例还建。还建房套内建筑面积原则上保持与被征收住宅房屋套内建筑面积相当。

　　2、被征收人安置房面积原则上每户不得超过300平方米。被征收人选择的安置房面积超过应安置房屋面积的，超过面积20平方米以内的部分，由被征收人按成本价格购买；超过面积大于20平方米的部分，由被征收人按市场评估价格购买，成本价格、市场评估价格应在征收方案中明确。

　　3、用于安置的被征收房屋应为住宅的主屋，其他房屋实行货币化补偿，不得计入应安置面积。

　　4、被征收房屋按照重置成本法评估补偿的，由具有资质的房地产评估机构依据集体土地房屋征收补偿标准中房屋重置价格结合被征收房屋的成新、楼层等因素计算补偿金额，房屋重置价格参照附件1规定的标准执行。

　　地上构筑物主要是指人们不直接在内进行生产和生活活动的场所，如：水塔、囤仓等。其他地上附着物是指土地上生长的植物和附属设施，如青苗、花草树木和养殖、大棚等生产设施及铺设的电缆等。花草树木、苗圃等地上附着物实行按亩包干与分类补偿两种方式，具体补偿办法由各区根据实际情况自行制定。特殊名贵花卉树种的补偿由双方协商，协商不成的，由具有资质的相关评估机构评估确认。地上构筑物和花草树木、苗圃及其他生产设施等地上附着物的补偿标准参照附件3执行。

　　房屋附属物是指附属于房屋，由房屋产权人或使用人在使用过程中为提高房屋使用效能而改造或追加的，不能异地使用或异地使用将影响其功能的财物及相关设施。如围墙、烟囱、化粪池、门斗、水井等。其补偿标准按附件2执行。

　　因被征收住宅房屋造成搬迁的，应当向被征收人支付搬迁补偿费。搬迁补偿费每户一次性补助2500元。

　　征收住宅房屋的，应支付被征收人临时安置补助费。临时安置补偿费按自然户计算，其标准为每月不超过800元/户。

　　（一）被征收人选择期房安置且自行过渡的，在规定的过渡期限内，征收人应按上述标准向被征收人支付临时安置补助费。安置房竣工验收合格后，被征收人不按照通知时限接收房屋搬迁入住的，超过规定期限不再发放临时安置补助费。

　　（二）被征收人选择期房安置并由征收人提供周转用房过渡的，在规定的过渡期限内征收人不再支付临时安置补助费。

　　因征收生产、经营等非住宅房屋造成停产、停业的，应当按照被征收生产、经营性用房评估价值5%的标准，一次性支付停产停业损失补偿费。以上补偿包括设备（或货物）的拆除、搬运、安装、调试及其过程中造成的损失等全部费用。

　　被征收人或者生产经营者认为其停产停业损失超过前款规定计算的补偿费用的，应当及时向征收人提供房屋征收前三年的效益、纳税证明、停产停业期限等相关证明文件，与征收人协商确定。协商不成的，可以委托具有相应资质的评估机构评估确定。

　　无合法经营手续或手续过期失效以及征收拆迁时已停产停业的，不予支付停产停业损失补偿费。

　　八、被征收人自行将合法产权住宅改作经营性用房使用，按住宅给予征收补偿；对其实际用于经营的部分，可以根据经营情况、经营年限及纳税等实际情况，在同类住宅房屋补偿标准基础上适当增加补偿，补偿标准不得超过30%。已依法取得营业执照但其经营活动中断、停止的，或未取得营业执照的，按住宅房屋进行征收补偿。

　　九、被征收土地的使用权人和房屋的所有权人、建筑面积与用途，以相关机构颁发的房屋所有权证、集体土地使用权证或不动产权利证书的标注为准。

　　十、对征收范围内未经登记建筑，各区人民政府（管委会）应当组织城乡规划、国土资源、住房和建设、房产管理、城市管理、房屋征收等有关行政主管部门依法进行调查、认定和处理。未经登记建筑的面积，应当委托具有资质的房产测绘单位进行测绘。

　　对认定为合法的建筑物和未超过批准期限的临时建筑物，依据认定的结果，对合法建筑参照前款进行补偿，对未超过批准期限的临时建筑，以批准期限减去已使用年限的剩余期限按重置成本法评估其价值给予适当补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

　　十一、被征收人在签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内搬迁的，给予不超过2万元的签约搬迁奖励。奖励具体办法和标准由各区人民政府根据征收范围、规模和区位确定，并在项目征收补偿方案中予以明确。

　　十二、各区人民政府（管委会）可根据实际情况制定主城区范围内操作细则和具体实施标准，具体实施标准最高不超过本标准的10%，具体实施标准报市人民政府批准后实施。主城区以外的区域由各区人民政府（管委会）参照本指导意见制定具体实施标准。

　　十三、国务院、省人民政府对公路、铁路、水利、水电工程等基础设施建设涉及集体土地征收补偿安置另有规定的，从其规定。

　　十五、本意见自发布之日起实行，有效期为3年。本意见在施行过程中，国家和省出台新规定的，按新规定执行。

　　桩基础或整板基础，主体结构为全钢筋混凝土框架结构，现浇楼面、层面、楼梯、天沟，层高3m以上，屋面上部应有架空隔热层或平瓦坡屋面、24cm眠墙，地面砖或水磨石地面，外墙面钢砖，内墙水泥抹光且刷仿瓷涂料罩面，铝合金门窗、纱窗，油漆木制门及纱门，水、电、卫生设施和厨房设施配套齐全，封闭阳台，入户防盗门。

　　标准砖石基础或桩基础，基础深度1.2m以上，钢筋砼地梁，层层有圈梁，规定的构造柱，钢筋砼楼面、屋面、楼梯、天沟，屋面上部应有架空隔热层或者平瓦坡屋面，层高2.8m以上，24cm眠墙，外墙水刷石，内墙水泥抹光刷仿瓷涂料罩面，油漆木制门及纱门，铝合金窗、纱窗、亮玻璃，室内水泥地面、独立厨房、无烟灶台、水冲厕所、水电进户（含室内管线

　　砖石基础，基础深度0.5m，24cm眠墙，无预制楼面、楼梯，瓦屋面，前后檐口高度不低于2.2m，外墙清水，内墙粉灰或涂料罩面。指正式住房，另计算装饰费用。

　　标准砖石基础，基础深度0.5m以上，杂砖和土筑混砌墙，木屋架，瓦屋面，前后檐口高度2.2m以上，水泥地面或三合土地面，普通门窗，水电进户（含室内管线）。属正式住房的，另计算装饰费用。属非正式住房，为主屋偏房的，费用为总包干，不另计装修费用。

　　土砖或土筑墙，部分红砖墙，或木屋架，瓦屋顶或油毡屋面，前后檐口高2.2米以下，油漆木质门窗，水电进户（含室内管线）。三合土地面或水泥地面。