为进一步做好土地和房屋征收补偿安置工作，我局牵头草拟《德化县土地和房屋征收补偿安置实施方案（2025年修订）（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见，请于2025年12月1日前将修改意见反馈至德化县住房和城乡建设局房管股邮箱（）。

　　附件：《德化县土地和房屋征收补偿安置实施方案（2025年修订）（征求意见稿）》

　　为维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，妥善做好土地和房屋征收的补偿安置工作，本着“以人为本、依法依规、公开透明、和谐稳定”的原则，确保土地和房屋征收与补偿工作顺利进行。

　　6.《福建省自然资源厅关于做好新土地管理法实施后建设用地报批有关工作的通知》（闽自然资发〔2020〕36号）；

　　7.《泉州市人民政府关于印发泉州市国有土地上房屋征收与补偿规定的通知》（泉政规〔2024〕号）；

　　1.集体土地征收主体为德化县人民政府，国有土地上房屋征收部门为德化县住房和城乡建设局。

　　1.城区及郊区内的私人住宅（城区范围见附件1、附件2，郊区范围见附件3）

　　（1）房屋征收补偿安置方式：被征收人可以选择货币补偿或房票安置，也可以选择产权调换；探索实施自主更新、原拆原建模式。

　　（2）产权调换安置房地点：①异地安置。如果选择安置房源为现有存量安置房，原则上需全面积调换，按签订协议时的基准地价互补地级差价、按存量安置房项目征收补偿安置方案补层次差，如需扩购的，扩购条件按存量安置房项目征收补偿安置方案执行；如果选择县政府购买的存量商品房，按市场评估价互补差价。②就地置换。在征收片区红线范围内有建普通商品房的，可通过“以旧换新”的方式，按被征收应补偿安置面积进行等面积置换，不得分户析产，不再补缴土地出让金。

　　（1）房屋征收补偿安置方式：被征收人可以选择货币补偿或房票安置、产权调换、安置地安置等三种方式。同一被征收人只能选择产权调换或安置地安置其中的一种安置方式，不能同时选择产权调换、安置地安置；探索实施自主更新、原拆原建模式。

　　（2）产权调换安置房地点：原则上实行就地就近安置的办法，具体位置详见项目规划红线图。

　　3.被征收祖厝产权人选择产权调换的可析分或共同共有，安置补偿后不得再安排用地建设祖厝。

　　5.征收中涉及军事设施、教堂、寺庙以及文物古迹等房屋的，依照有关法律、法规的规定补偿安置。

　　1.依照法律法规和政策规定，持有有效土地使用权证及房屋所有权证、不动产权证书的房屋为完全产权。

　　2.为照顾被征收人利益，结合各项目区域历史事实，虽不具有前款有效证件，但在规定期限内完成签订协议并搬迁腾空，被征收房屋具有以下手续之一的，可视为完全产权：

　　（3）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》颁布实施前，经有权机关批准在规定时间内基建的房屋；

　　（4）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》颁布实施后1998年12月31日前，原规划区内经县人民政府批准在规定时间内基建的房屋，原规划区外经乡镇人民政府批准在山杂地上按规定时间内基建的房屋；

　　（5）持有2002年12月31日前县土地清查完成凭据（包括福建省代收行政罚款收据原件）的房屋；

　　已经办理房屋所有权证、不动产权证书的被征收房屋，若产权证载明的建筑物与现状一致的，以产权证载明的建筑面积为准，不再重新测量；若不一致的，超出原产权登记部分建筑面积，属于原产权登记被征收房屋一体性建设且不可分割、在产权登记后未再改造、变造的，按合法征收面积给予认定，但不再给予面积、货币奖励。未办理权属登记的被征收房屋，由征收人按规定组织中介测绘机构按国家现行的房产测量规范计算建筑面积。

　　征收产权人下落不明、暂时无法确认产权和其他产权不清的房屋，必须实行产权调换。征收前，征收人应就被征收房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

　　被征收人在规定的时间内，完成签订协议并搬迁腾空移交房屋的，给予奖励和优惠；未在规定的时间内完成签订协议并搬迁腾空移交房屋的，一律不予奖励和优惠。

　　1.房屋征收部门与被征收人依照本方案的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议签订后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

　　2.被征收人在公告的签约期限内未签订补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请县人民政府按照本方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　3.被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，征收人依法申请人民法院强制执行。

　　被征收人在规定的期限内完成签订协议并搬迁腾空，将房屋交付征收人后，由征收人一次性付清征收补偿费。

　　各类房屋货币补偿标准由各项目委托具有相应资质的房地产评估机构评估后实施。

　　1.产权调换实行“按规定批次时限签订协议并搬迁腾空，按相应批次抽签取得选房顺序号”及“调换相应产权面积”的原则。

　　按照“按规定批次时限签订协议并搬迁腾空，按相应批次抽签取得选房顺序号”原则，在规定的批次期限内（规定批次期限另行公布，下同）完成签订协议并在规定时限（规定时限另行公布，下同）搬迁腾空移交房屋的当日（注：多处产权的被征收人以最后腾空房屋的时间为准），由征收实施单位发给被征收人“搬迁腾空验收证”，被征收人凭“搬迁腾空验收证”在相应的批次通过公开抽签方式确定“选房顺序号”。安置时，被征收人凭“选房顺序号”按顺序在规定时间、指定安置房源选房，否则视为放弃此选房顺序。

　　为落实国家保护台、港、澳同胞、华侨权益及烈士优抚政策，被征收人的房屋经县侨办、台办确认为台、港、澳同胞、华侨私有房屋的，以及被征收人的房屋经县退役军人事务局确认为烈士直系子女的，且其被征收的房屋在规定相应批次期限内签订协议并搬迁腾空的，可优先于该批次其他被征收人取得“选房顺序号”；若同一批次期限内有两户或两户以上符合前述条件的房屋完成签订协议并搬迁腾空的，“选房顺序号”以公开抽签的方式确定。

　　（1）被征收人仅可安置一套的，原则上其被征收房屋的面积必须达到所选安置房面积的25%以上；被征收人可选择2套及以上的，选房后剩余的被征收房屋面积不足所选安置面积50%的，不予产权调换，实行货币补偿。属住房困难户的，在征收公告规定的时间内签订协议并腾空房屋，经集体研究公示无异议后，按本条款第4项执行，超出可扩购安置面积的按市场价计算。

　　在城区内安置的，安置房面积超过其可产权调换的房屋面积的10㎡以内（含10㎡），按安置房市场价（不含层次差价，下同）的85%结算，10㎡以上20㎡以内（含20㎡），按安置房市场价的90%结算，超过20㎡以上的一律按安置房市场价结算。

　　在郊区及郊区外安置的，安置房面积超过其可产权调换的房屋面积的15㎡以内（含15㎡），按安置房市场价（不含层次差价，下同）的85%结算，15㎡以上25㎡以内（含25㎡），按安置房市场价的90%结算，超过25㎡以上的一律按安置房市场价结算。

　　（2）被征收人在同一征收范围内有多处房屋被征收的，按累计后的被征收房屋总建筑面积进行补偿安置。

　　（3）分户析产原则。①在现有政府统建的安置房源还有剩余的情况下，被征收人（产权初始登记人）属于征迁片区原有农村村民，符合土地管理有关规定申请集体建设用地建房的，按规定时限签订协议并腾空房屋的，并且选择异地安置的，允许分户析产安置（选房前以有房产继承权的子女达到法定婚龄为析产户，如未达到法定婚龄的子女应与父母合并立户析产；征收前房屋产权已分家析产、赠与、买卖的不得再分户析产），被征收人选择分户析产安置的，不得再选择房票安置；②在现有政府统建的安置房源无存量的情况下，原则上被征收的房屋不得分户析产安置（祖厝除外），属两人或多人持证共有的产权房屋不得分割，按共同共有产权予以认定征收补偿安置。

　　（4）住房困难户的认定：户籍在城区内，其在城区内（或者户籍在本乡镇区，其在城区、乡镇区内）住房面积（包括亲属父母、子女另有房产的应合并计算）较小的（人均居住面积小于20㎡），且房屋没有被法院强制拍卖和2000年7月21日以来没有转让私有住房的被征收人，认定为住房困难户。其中城区按三类核心区划分人均可扩购的面积和扩购价格进行安置扩购；城区以外其他乡镇按郊区及郊区外可扩购的面积和扩购价格进行扩购安置。无偿安置及享受扩购价格的面积，土地使用权类型属行政划拨，享受住房困难户的，不得析分。住房困难户所选安置房类区及可扩购的面积和价格详见附件4。

　　（5）被征收人选择在总11层（含11层）以下安置房，1-2层无需缴交层次差价；选择在总11层以上安置房的被征收人，1-7层无需缴交交层次差价。选择其它层数应交的层次差价标准详见附件12。

　　（6）征收人或征收实施单位交房时，自交房起始日起3个月内被征收人应按规定补交超出安置面积的房屋价款和层次差价、住宅专项维修资金给征收人，并办理交房手续。如被征收人逾期交付款项，应按逾期之日起承付应交款额日万分之四违约金，且征收人或征收实施单位不承担第十九条第二款第3项规定的违约责任；被征收人逾期3个月未交付款项，取消全部奖励。

　　（7）被征收人应按选房后房屋面积（含扩购部分）缴交住宅专项维修资金，标准按附件10执行。

　　（8）为规范物业管理活动，维护小区住户和物业管理企业的合法权益，改善生活和工作环境，安置户应服从小区物业管理的有关规定并自行缴交物业管理费及住宅专项维修资金等相关费用。

　　4.在现有安置房源不足的情况下，推行按照商品房运作模式组织开发建设面向被征收人定向销售的定向定价商品房（即安置型商品房）建设模式或由政府购买存量商品房用作安置房源，定向定价商品房住宅的户型、套数、销售价格、开竣工时间及款项支付时间、支付比例及违约责任等各项要求作为土地“招拍挂”条件由资源规划部门纳入土地出让合同条款。

　　（1）扩购款和层次差价等购房款由开发企业（即竞得人）收取。其中按照第十五条第3款第1项进行产权调换结算后的金额为扩购款总额，按照第十五条第3款第5项进行计算后的金额为层次差价。

　　（2）在开发企业取得预售许可前，由征收实施单位组织被征收人按照约定顺序号进行选房，并形成“一房一价”楼盘表。

　　对被征收人选择在约定时限（开发企业取得预售许可证3个月内）与开发企业签订商品房销售合同，并按规定缴交扩购款和层次差价等购房款的，给予房屋扩购款总额6%的优惠、车位款10%的优惠作为奖励，原则上每套安置房仅可享受一个车位款优惠；超出约定期限（开发企业取得预售许可证3个月后）的，不予享受扩购款、车位款优惠奖励。

　　对被征收人选择在交房后规定期限内（自交房起始日起3个月内）缴交扩购款和层次差价等购房款的，必须一次性缴交扩购款和层次差价等购房款，且不予享受房屋扩购款、车位款优惠奖励。如被征收人逾期交付款项，按照第十五条第3款第6项执行。

　　1.选择安置地的安置方式，原则上采用“集中成片、统一规划设计、统一建设、集中配套”的安置办法。集中安置的安置地由征收人或征收实施单位负责统一征用。

　　（1）征收住宅房屋建筑物货币补偿标准由各项目委托具有相应资质的房地产评估机构评估。

　　（2）被征收房屋建筑占地面积按建筑物外墙及滴水和阳台的垂直投影面积计算，附属物、雨蓬用地面积不计算建筑占地面积；被征收房屋建筑占地面积，全部由有资质单位按相关规定测量确认。

　　（3）征收房屋附属物及其它构筑物不安排安置用地，具体补偿标准详见附件7。

　　（1）要遵循“一户一宅”的原则，每户（产权人）被征收户最多只能选择两个开间（约54×2=108m2、包括出挑和阳台的投影面积）的安置用地，剩余的安置用地由征收单位回购。

　　（2）安置地住宅建设应遵循集中统建原则，由征收实施单位统一规划、统一建设，依法接受有关部门质量安全监督，建设相关费用由被征收人承担，具体费用标准由各项目另行公布。同时，除多层单元式住宅外，新建住宅建筑层数不大于4层，建筑高度不大于13米（不含坡屋顶）。

　　（3）安置地分户安置原则。安置户选地前不可析分，选地后可分户给有房产继承权的子女法定婚龄户，父母应与其中一子女法定婚龄户合户。

　　（5）被征收人可安置建筑占地面积不足一个开间一半的，不安排安置用地，只能选择产权调换补偿安置，等于或超过一半的可扩购至一开间。扩购或回购的安置地价格由各项目委托具有相应资质的房地产评估机构评估。

　　（6）按照“按规定批次时限签订协议并搬迁腾空，按相应批次抽签取得选择安置地顺序号”原则，在规定的批次期限内（规定批次期限另行公布，下同）完成签订协议并在规定时限（规定时限另行公布，下同）搬迁腾空移交房屋的当日（注：多处产权的被征收人以最后腾空房屋的时间为准），由征收实施单位发给被征收人“搬迁腾空验收证”，被征收人凭“搬迁腾空验收证”在相应的批次通过公开抽签方式确定“选择安置地顺序号”。安置时，被征收人凭“选择安置地顺序号”按顺序在规定时间、指定安置区内选地，否则视为放弃此顺序。

　　为落实国家保护台、港、澳同胞、华侨权益及烈士优抚政策，被征收人的房屋经县侨办、台办确认为台、港、澳同胞、华侨私有房屋的，以及被征收人的房屋经县退役军人事务局确认为烈士直系子女的，且其被征收的房屋在规定相应批次期限内签订协议并搬迁腾空的，可优先于该批次其他被征收人取得“选择安置地顺序号”；若同一批次期限内有两户或两户以上符合前述条件的房屋完成签订协议并搬迁腾空的，“选择安置地顺序号”以公开抽签的方式确定。

　　（7）同一被征收人在同一征收范围内有多处房屋被征收的，按累计后的被征收房屋（包括祖厝）产权面积合并安置。

　　4.被征收人的建房手续由征收实施单位统一办理。办理建房手续规费属于新建房屋建筑面积与被征收房屋建筑面积等面积部分由征收单位承担；属于被征收人新建房屋建筑面积超过被征收房屋建筑面积的，按有关部门规定的标准在签订供地协议时缴纳，其中土地出让金的缴纳，按照德化县人民政府公布的现行基准地价文件规定标准，根据被征收人安置地所处的地级全额缴纳；有关税收按新建房屋总建筑面积由被征收人按规定全额缴纳。

　　5.电力配套由征收实施单位统一实施，但新建房屋建筑面积超过被征收房屋建筑面积部分的电力配套费用由被征收人承担。

　　6.安置地的土地使用权性质。属于新建房屋建筑面积与被征收房屋建筑面积等面积部分按原土地使用权性质；属于新建房屋建筑面积超过被征收房屋建筑面积部分，按规定缴纳土地出让金后办理出让手续。

　　（十七）房屋周边空地超出建筑占地1倍以上部分的土地按60元/㎡征收标准补偿，1倍以内的不予补偿。

　　1.征收临时搭盖、附属建筑物、构筑物等地上附着物一律按货币补偿，补偿标准见附件7。

　　2.选择产权调换的有线电视、电话（宽带移机）、自来水、供电、空调的迁移费用按两次包干给予补偿，选择货币补偿的按一次包干给予补偿，补偿标准见附件7。

　　3.私有地下室的补偿办法。楼层高度2.2m以上（含2.2m）：①有完全产权的储藏间、杂物间、车库按住宅用途安置；②可认定为完全产权的私有地下室、储藏间、杂物间和车库，按评估价进行货币补偿或住宅用途安置；③与被征收房屋同一栋建筑内，但没有相关审批手续，且没有确认产权的私有地下室、储藏间或杂物间和车库，原则上按附属物补偿标准给予货币补偿。楼层高度2.2m以下（不含2.2m）：一律按附属物补偿标准给予货币补偿。完全产权和可认定为完全产权的认定原则按本方案七条的规定确认。

　　1.搬迁补助费：选择货币补偿的，根据“附件5”标准一次性发给被征收人一次搬迁补助费；选择产权调换的，根据“附件5”标准一次性发给被征收人二次搬迁补助费。

　　（1）过渡期限：自签订征收补偿安置协议并搬迁腾空验收通过之日起至征收实施单位通知交房之日止，若选择新建安置房的，过渡期控制在36个月以内。

　　（2）过渡方式：被征收人领取临时过渡补助费自行过渡，选择现房安置的，按“附件5”标准一次性发放6个月的临时过渡补助费；选择非现房安置的，按“附件5”标准先发给24个月的临时过渡补助费，第25个月起按实际过渡月数支付。

　　（3）临时过渡时间计算：过渡时间自被征收人完成签订协议并搬迁腾空验收通过之日算起，至征收人通知交房之日止，再按原标准发三个月临时过渡补助费；至征收人通知交地之日止，再按原标准发六个月临时过渡补助费。属征收人的责任，造成过渡期限超出36个月，从逾期之日起，征收人应每月双倍付给临时过渡补助费。

　　1.经营性店面以城乡规划主管部门批准的合法有效文件为依据，按其批准面积或产权登记面积进行产权调换补偿安置。

　　3.选择产权调换的，同一地段实行“先签订协议并搬迁腾空，先领取选房顺序号”和“调换相应产权面积、差价互补”的原则安置。被征收人有多处店面的，按累计后的总建筑面积进行产权调换，超过应安置面积的部分按交房时同地段的商品店面市场价结算补交房价款。

　　4.选择产权调换的，城区内旧店面调换新店面被征收人应补交差价2000元/㎡，郊区及郊区外旧店面调换新店面被征收人应补交差价800元/㎡。

　　5.经营性店面面积的认定，除经城乡规划主管部门批准的合法有效文件载明的外，框架、砖混、土木结构的，按城市或公路主干道临街底层第一自然间的建筑面积计算；进深不足8m的按实际进深计算面积，超过8m的按8m计算面积，其余部分面积按住宅进行安置补偿。

　　6.若店面的产权为多人共有的，按多人共有产权予以安置，不得拆分再进行安置。

　　1.选择货币补偿的，根据“附件5”标准一次性发给被征收人一次搬迁补助费。

　　（1）营业店面搬迁补助费：根据“附件5”标准一次性发给被征收人两次搬迁补助费。

　　（2）店面的停业、停产补助：根据合法面积，城区内按三类核心区划分，按一类区每月100元/m2、二类区每月80元/m2、三类区每月60元/m2计算，一次性给予6个月的停业、停产补助费；郊区及郊区外按每月30元/m2计算，一次性给予6个月的停业、停产补助费。

　　需动迁的电力、供水、供气、通信、广电、地下光缆等设施由权属单位按规定的时间内自行迁移，迁移费用自理。

　　根据《德化县人民政府关于印发德化县土地收购储备管理规定的通知》（德政〔2016〕288号），企业厂房、仓库等土地收购，由有资质的房地产评估机构对工业用地所处地段的土地、厂房、其他地上建筑物、构筑物及无法搬迁的生产设备等进行综合评估后，提交项目领导小组集体研究决定，一次性给予收购补偿。

　　（二十四）房屋被征收后，土地使用权同时收回，被征收房屋及附属物的建筑材料归征收单位所有。

　　征收耕地、园地、林地等土地，补偿标准按现行的《德化县人民政府关于实施德化县征地区片综合地价的通告》规定的标准执行，另加上青苗、林木青苗补偿费1000元/亩，果园整畦费1500元/亩。

　　（1）迁移方式：有建设公益性公墓的乡镇，可安置到公益性公墓，安置已满或者没有公益性公墓的乡镇火化后骨灰寄存在县鹤仙山殡仪馆骨灰楼或安葬在陵园，费用由家属自行处理；无主的坟墓火化后由县殡仪馆统一集中安葬处理。

　　（2）大宗族墓（10代、200户、1000人以上）15000元/座，小宗族墓（5代、20户、200人以上）10000元/座。

　　4.土地征收协议签定后，被征收土地应按时交付使用。对于在土地和房屋征收协商期间抢种的林木、果树和抢建的地面附着物不予补偿。

　　①平屋、总二层房屋外墙至滴水线的水平投影面积部分按50%计算补偿安置面积。

　　③利用坡屋顶空间作阁楼的（与主体房屋同时建造），其楼层高度在2.2m（含2.2m）以上按100%计算面积，2.2m以下至1.6m之间按50%计算面积，1.6 m以下按附属物进行补偿）。

　　④通往屋面的风楼、屋面梯间（与主体房屋同时建造），其楼层高度低于2.2m（不含2.2m）的，不计算建筑面积，按附属物给予补偿；层高超过2.2m（含2.2m）的，可计算征收建筑面积。

　　⑤祖祠堂、公妈厅层高超过6m（含6m，层高指坡屋面与墙体接触最低点高度）的，面积按2倍计算。

　　⑥选择从中心区往外异地安置的，以地级差计算，每差一个地级奖励安置面积增加5%（不含房票安置）。

　　城区内被征收房屋属平房或只建一层的，按被征收房屋的面积（不含奖励增加面积部分）给予增加30%的补偿安置面积；总二层的按被征收房屋的面积（不含奖励增加面积部分）给予增加20%的补偿安置面积；总三层及三层以上的不予增加补偿安置面积。

　　郊区及郊区外被征收房屋属平房或只建一层的，按被征收房屋的面积（不含奖励增加面积部分）给予增加50%的补偿安置面积；总二层的按被征收房屋的面积（不含奖励增加面积部分）给予增加30%的补偿安置面积；总三层的按被征收房屋的面积（不含奖励增加面积部分）给予增加10%的补偿安置面积，总四层及四层以上的不予增加补偿安置面积。

　　（3）被确认是店面的，不论是产权调换或者是货币补偿（含房票安置），一律不给予增加补偿安置面积奖励。

　　（1）选择货币补偿和产权调换的，城区及郊区按确认被征收合法房屋面积（不包括奖励面积）或店面面积400元/㎡给予奖励；郊区外按确认被征收合法房屋面积（不包括奖励面积）或店面面积350元/㎡给予奖励。

　　（2）选择产权调换的，认定为店面的旧店面等面积调换新店面，差价给予减免80%。

　　（3）对未经批准擅自将沿城市或公路非主干道具有合法手续的住宅一层改为营业性用房的，按临时经营性面积城区及郊区40元/m2·月，郊区外30元/m2·月计算，一次性给予6个月的停产、停业补助（经营性面积以底层第一自然间的建筑面积计算），但不按店面补偿安置。

　　对历史原因存在的沿城市或公路主干道具有合法手续的住宅一层改为经营性店面的，且在征收时同时具备以下四个条件的，被征收人应根据德化县人民政府公布的现行基准地价文件规定标准，按被征收人选择商业店面所处地段路线价按规定的比例补交土地出让金后，可按店面给予产权调换或货币补偿安置：

　　由于历史原因存在的违法（章）建筑，在规定的时间内完成签订协议并搬迁腾空的，按照附件13、附件14的处理办法执行。

　　（二十九）超过规定的时间15日内完成签订房屋征收补偿安置协议并搬迁腾空交付验收的，违法违章建筑物一律不予安置和补偿，本方案第二十七条第2款规定的货币奖励只按50元/㎡给予奖励；再超过规定的时间15日后未签订房屋征收补偿安置协议并搬迁腾空交付验收的，或被申请法院执行的房屋均不适用本征收方案所有的优惠或奖励措施。

　　（三十一）本方案解释权归中共德化县委、德化县人民政府所有，具体解释工作由德化县自然资源局、德化县住房和城乡建设局负责。

　　（三十二）本方案于发文之日起实施，《德化县土地和房屋征收补偿安置实施方案》（德委〔2022〕77号）同时废止。

　　（三十三）本方案施行前已发布征收土地预公告或房屋征收公告的房屋征收项目，仍按原政策执行；原有持续性、分期建设的已实施项目，以原项目领导小组的研究决定内容为准，并按原项目安征迁方案及补偿标准等继续实施。